מכירת דירה עם משכנתא קיימת: איך העסקה מתבצעת ומה צריך להכין מראש?

אחת השאלות שמוכרים שואלים אותי היא: “אפשר בכלל למכור דירה כשעדיין יש עליה משכנתא?”

כן. מכירת דירה עם משכנתא היא תהליך מקובל. המשכנתא אינה מונעת את המכירה, אבל צריך לבנות את העסקה כך שהשעבוד של הבנק יטופל בצורה מסודרת.

למה הבנק מופיע ברישום?

כאשר נלקחת משכנתא, הנכס משמש בטוחה להחזר ההלוואה. לכן נרשמת לטובת הבנק בטוחה בהתאם למקום שבו מנוהלות הזכויות.

הקונה רוצה לדעת שכאשר העסקה תושלם, הוא לא יישאר עם החוב והשעבוד של המוכר.

לכן סילוק המשכנתה הופך לחלק ממנגנון התשלומים של העסקה.

מהו מכתב כוונות?

זהו מסמך חשוב בעסקה שבה קיימת משכנתא.

המכתב מפרט את הסכום והתנאים הנדרשים לצורך סילוק ההלוואה ושחרור הבטוחה, בהתאם לתנאי הבנק ולמועד הרלוונטי.

עורכי הדין משתמשים במידע הזה כדי לבנות את מנגנון התשלומים.

איך זה עובד בפועל?

הפרטים נקבעים בחוזה על ידי עורכי הדין, אבל לעיתים חלק מכספי התמורה של הקונה משמשים ישירות לסילוק יתרת ההלוואה.

לאחר שהתנאים מול הבנק מתקיימים, ניתן להתקדם להסרת הבטוחה בהתאם למנגנון שנקבע.

למה לא מספיק לבדוק באפליקציה כמה נשאר?

המספר שמופיע ללקוח אינו בהכרח הסכום המדויק הנדרש לצורך סילוק ושחרור הנכס במועד מסוים.

לכן לקראת מכירה צריך לעבוד עם המידע והמסמכים הרלוונטיים מהבנק.

ומה אם רוצים לגרור את המשכנתה?

לעיתים המוכר מעוניין להעביר את המשכנתה לנכס אחר במקום לסלק אותה לחלוטין.

האפשרות הזאת כפופה לבדיקות ולאישור הבנק. לכן משפרי דיור שמתכננים גרירה צריכים להתחיל לבדוק את הנושא מוקדם.

מה צריך המוכר להכין?

כדאי לדעת באיזה בנק מתנהלת המשכנתה, מה יתרת החוב בקירוב, אילו בטוחות רשומות ומה הכוונה לגבי ההלוואה לאחר המכירה.

אם החוב גבוה ביחס למחיר הדירה, חשוב במיוחד להבין מראש כיצד העסקה אמורה לעבוד.

האם הקונה צריך לחשוש מדירה עם משכנתה?

לא מעצם קיומה.

מה שחשוב הוא שעורכי הדין יבנו מנגנון שמבטיח את הטיפול במשכנתה ואת הסרת הבטוחה בהתאם לעסקה.

שאלות נפוצות על מכירת דירה עם משכנתא

האם משכנתא מונעת מכירת דירה?

לא. היא חלק מהעסקה שצריך לנהל.

מתי צריך לפנות לבנק?

כדאי להבין את הנתונים כבר בתחילת התהליך ולא לחכות לחתימת החוזה.

האם אפשר לגרור את המשכנתה?

ייתכן, בכפוף לאישור ולתנאי הבנק.

מי מנהל את המנגנון המשפטי?

עורכי הדין שמלווים את העסקה.

לסיכום

משכנתא קיימת אינה סיבה לעכב מכירת דירה. היא פשוט חלק מהעסקה שצריך לתכנן.

מוכר שמגיע עם מידע עדכני ומבין מה הוא רוצה לעשות עם ההלוואה יכול לחסוך זמן ולעזור לעסקה להתקדם בצורה מסודרת.

אם אתם מתכננים למכור דירה בתל אביב, כדאי גם להכין את הנכס ואת המסמכים מראש.