למכור דירה לפני שקונים את הדירה הבאה: איך מתכננים את המעבר?

למכור דירה לפני שקונים את הבית הבא היא אחת ההתלבטויות הנפוצות אצל משפרי דיור. מצד אחד, מכירה מוקדמת נותנת ודאות לגבי הסכום שעומד לרשותכם. מצד שני, קנייה מוקדמת נותנת ביטחון שכבר מצאתם את הבית הבא.

לשתי האפשרויות יש יתרונות וסיכונים, ולכן לא נכון לבחור רק לפי תחושת בטן. כדאי להבין מראש את המימון, לוחות הזמנים, מועד הפינוי והיכולת שלכם להתמודד עם מצב שבו אחת העסקאות מתקדמת מהר יותר מהשנייה. Pasted markdown

מה היתרון בלמכור דירה לפני שקונים?

היתרון המרכזי הוא ודאות.

אחרי שמכרתם את הדירה הקיימת, אתם יודעים כמה כסף התקבל מהמכירה ומה התקציב האמיתי שעומד לרשותכם לרכישה הבאה.

כך קל יותר להיכנס למשא ומתן על הדירה הבאה בלי לבנות את העסקה על מחיר מכירה שעדיין לא התממש.

החיסרון הוא שעלול להיווצר מצב שבו מכרתם את הדירה ועדיין לא מצאתם נכס מתאים.

ומה קורה אם קונים קודם?

כאשר קונים את הבית הבא לפני שמוכרים, כבר יש ודאות לגבי הנכס שאליו רוצים לעבור.

זה יכול להיות יתרון משמעותי, במיוחד אם מצאתם דירה שמתאימה מאוד לצרכים שלכם ולא רוצים לוותר עליה.

אבל אם הדירה הקיימת עדיין לא נמכרה, אתם עלולים להיכנס ללחץ למכור מהר יותר כדי לעמוד בתשלומים של העסקה החדשה. במצב כזה, הלחץ עלול להשפיע גם על המשא ומתן מול הקונים של הדירה שלכם. Pasted markdown

אז מה נכון לעשות קודם?

אין תשובה אחת שמתאימה לכל משפר דיור.

צריך לבחון את ההון העצמי, את יכולת המימון, את מצב השוק, את הגמישות במועדי הפינוי ואת סוג הנכס שאתם מוכרים ורוצים לקנות.

יש משפחות שיכולות להרשות לעצמן לקנות קודם ולהמתין למכירה. אחרות זקוקות לכסף מהנכס הקיים כדי לבצע את הרכישה הבאה.

לכן לפני שמתחילים, אני ממליץ לבנות תמונה כלכלית ולוח זמנים של שתי העסקאות.

למה לוח הזמנים חשוב כל כך?

משפר דיור מנהל למעשה שתי עסקאות במקביל.

תשלום שמתעכב בעסקה אחת יכול להשפיע על היכולת לשלם בעסקה השנייה. אותו דבר נכון לגבי מועד הפינוי.

לכן לא מספיק לשאול בכמה נמכור ובכמה נקנה. צריך להבין גם מתי הכסף נכנס, מתי צריך להעביר אותו ומתי אתם אמורים לפנות ולקבל את הדירה החדשה.

אפשר לסנכרן בין שתי העסקאות?

במקרים רבים כן.

משא ומתן נכון על מועדי התשלום והפינוי יכול לעזור מאוד לחבר בין המכירה לרכישה.

לדוגמה, מוכר יכול להסכים עם הקונה על פינוי מאוחר יחסית וכך לקבל עוד זמן לחפש את הבית הבא. במקרה אחר אפשר לבנות לוח תשלומים כך שכסף ממכירת הדירה הקיימת יתקבל בזמן לתשלום על הדירה החדשה.

התאריכים יכולים להיות משמעותיים כמעט כמו המחיר עצמו. Pasted markdown

ומה אם מצאתי דירה שאני ממש רוצה לפני שמכרתי?

זה בדיוק המקום שבו צריך לבדוק את רמת הסיכון.

צריך להבין האם יש לכם אפשרות לממן את הרכישה גם אם המכירה תתעכב, כמה זמן תוכלו להחזיק בשתי התחייבויות ומה יקרה אם לא תקבלו על הדירה הקיימת את המחיר שתכננתם.

לא כדאי לבנות עסקה חדשה על ההנחה ש”הדירה שלי בטוח תימכר מהר”.

עדיף לבנות את התכנון לפי תרחיש מציאותי ולא רק לפי התרחיש האופטימי.

ומה אם מכרתי ועדיין לא מצאתי דירה?

גם כאן אפשר לנסות לייצר גמישות.

מועד פינוי ארוך יותר יכול לתת זמן לחיפוש. במקרים מסוימים אנשים בוחרים גם בפתרון מגורים זמני כדי לא להיכנס ללחץ לרכוש את הדירה הבאה במהירות.

הנקודה החשובה היא לא להגיע לרכישה מתוך לחץ רק בגלל שהמכירה כבר הושלמה.

איך מחיר המכירה משפיע על הרכישה הבאה?

מחיר המכירה קובע במקרים רבים כמה הון עצמי יעמוד לרשותכם.

לכן תמחור לא מדויק של הדירה הקיימת עלול להשפיע ישירות גם על התכנון של העסקה הבאה.

אם אתם בונים תקציב לרכישה על מחיר שיווק גבוה מאוד, אבל בפועל השוק מוכן לשלם פחות, הפער יכול לשנות את כל מבנה העסקה.

לכן לפני שמתקדמים כדאי להבין גם מה משפיע על מחירי דירות בתל אביב.

מה כדאי להכין לפני שמתחילים?

לפני שיוצאים לתהליך כדאי להבין כמה כסף צפוי להישאר מהמכירה, מה מצב המשכנתה הקיימת, איזה מימון אתם עשויים להזדקק לו ומה טווח הזמנים שמתאים למשפחה.

במקביל, כדאי להכין את הנכס הקיים לשיווק בצורה נכונה ולא לחכות לרגע שבו כבר מצאתם את הבית הבא ואז לנסות למכור תחת לחץ.

אפשר לקרוא גם על איך להכין נכס למכירה ולהבין מה הקונים באמת מחפשים.

שאלות נפוצות על מכירה לפני רכישה

עדיף תמיד למכור דירה לפני שקונים?

לא. זה תלוי במימון, בלוחות הזמנים, במצב השוק וברמת הסיכון שמתאימה לכם.

מה היתרון המרכזי במכירה קודם?

ודאות לגבי התקציב שעומד לרשותכם לרכישה הבאה.

ומה היתרון בקנייה קודם?

אתם כבר יודעים שמצאתם את הבית הבא ולא צריכים לחשוש שתמכרו ולא תמצאו נכס מתאים.

אפשר לתאם בין שתי העסקאות?

כן. מועד פינוי ולוח תשלומים יכולים לעזור לחבר בין המכירה לבין הרכישה.

האם צריך לבדוק מימון לפני שמתחילים?

בהחלט כדאי להבין מראש את היכולת הכלכלית ואת האפשרויות מול הבנק, במיוחד אם אתם מתכננים לקנות לפני שהדירה הקיימת נמכרה.

לסיכום

למכור דירה לפני שקונים יכול לתת הרבה יותר ודאות כלכלית, אבל זה לא המסלול היחיד הנכון.

משפר דיור צריך להסתכל על שתי העסקאות כמערכת אחת: מחיר, מימון, תשלומים, פינוי ולוחות זמנים.

ככל שמתכננים את שתי העסקאות יחד מוקדם יותר, קטן הסיכוי שתצטרכו לקבל החלטות תחת לחץ.

אם אתם מתכננים למכור את הדירה הקיימת ולעבור לנכס הבא בתל אביב, אריה נכסים יכול ללוות את תהליך המכירה ולסייע לכם לתכנן נכון את המעבר.