על ידי דירה שמחולקת לשתיים או לשלוש יחידות יכולה להיראות על הנייר כמו השקעה מצוינת. במקום שוכר אחד יש כמה שוכרים, ההכנסה החודשית יכולה להיראות גבוהה יותר, ובחישוב מהיר מתקבלת לפעמים תשואה שנראית אטרקטיבית מאוד.
אבל בדירה מחולקת אני מעדיף לא להתחיל מהאקסל. קודם צריך להבין מה בדיוק קונים, איך הדירה רשומה, מה המצב המאושר שלה, כיצד בוצעה החלוקה ומה המשמעות של המבנה הקיים מבחינת מימון, שימוש ומכירה עתידית.
בתל אביב אפשר למצוא לא מעט דירות ישנות שעברו לאורך השנים שינויים וחלוקות שונות. חלקן משמשות כך במשך שנים, אבל העובדה שהדירה מחולקת בפועל אינה אומרת בפני עצמה שהחלוקה תואמת את המצב התכנוני המאושר.
מהי בעצם דירה מחולקת?
בדרך כלל מדובר בדירה אחת שחולקה בפועל למספר יחידות מגורים נפרדות. לפעמים לכל יחידה יש חדר רחצה ומטבחון משלה, ולעיתים קיימות כניסות נפרדות או חלוקה כמעט מלאה בין היחידות.
מבחינת מי שמסתכל על הנכס כמשקיע, החלוקה יכולה להיות מעניינת משום שהיא מאפשרת להשכיר את חלקי הדירה בנפרד. אבל מבחינת הבדיקות צריך להבין אם אנחנו מסתכלים על דירה אחת שנעשה בה שינוי פנימי או על מצב מורכב יותר.
השאלה החשובה היא לא רק כמה יחידות רואים בסיור, אלא מה מאושר במסמכים.
חלוקה פיזית ומצב מאושר הם לא אותו דבר
העובדה שבדירה קיימים שלושה מטבחונים ושלוש מקלחות אינה מוכיחה שהנכס מאושר לשלוש יחידות נפרדות.
צריך לבדוק את היתר הבנייה, את התוכניות ואת המצב התכנוני הרלוונטי ולראות כיצד הדירה אמורה להיראות לפי המסמכים. במקרים שבהם קיימים פערים בין המצב בפועל לבין המצב המאושר, כדאי להבין את משמעותם לפני שמתקדמים.
זה דומה לעיקרון שאני מדגיש גם בנושאים אחרים בנדל”ן: מה שרואים בשטח ומה שמופיע במסמכים הם שני חלקים של אותה תמונה, ולא תמיד הם זהים.
אם אתם רוצים להבין גם את הצד הקנייני של הנכס, כדאי לקרוא על טאבו, רמ”י או חברה משכנת: איך בודקים איפה הדירה רשומה.
למה הנושא חשוב במיוחד למשקיע?
כאשר משקיע רואה דירה מחולקת, קל מאוד להסתכל קודם על ההכנסה החודשית. אם דירה רגילה הייתה מושכרת בסכום מסוים אבל שלוש היחידות יחד מניבות יותר, העסקה יכולה להיראות מיד כדאית.
אבל תשואה היא רק חלק מהתמונה. צריך לחשוב גם על מצב החלוקה, אפשרות המימון, הוצאות התחזוקה, תחלופת השוכרים, מצב הבניין והיכולת למכור את הנכס בעתיד.
דירה יכולה להציג הכנסה גבוהה מאוד כיום, אבל אם קיימת שאלה מהותית לגבי המבנה שלה או לגבי האפשרות להמשיך להשתמש בה באותה צורה, הקונה צריך להכניס גם את זה לחישוב.
לכן מבחינתי בדירה מחולקת מתחילים מהבדיקות ורק אחר כך מחשבים תשואה.
האם דירה מחולקת היא בהכרח בעייתית?
לא בהכרח. צריך להבין את הנכס הספציפי.
יש הבדל בין שינוי פנימי מסוים לבין מצב שבו בוצעה חלוקה משמעותית שהופכת דירה אחת בפועל למספר יחידות נפרדות. גם המסמכים, ההיסטוריה של הנכס ואופן השימוש יכולים להיות שונים מדירה לדירה.
לכן אני לא אוהב משפטים כלליים כמו “דירות מחולקות הן בעייתיות” או “אם זה קיים כבר שנים אז הכול בסדר”. שתי האמירות פשטניות מדי.
צריך לבדוק מה נעשה בפועל ומה המשמעות שלו בנכס המסוים.
ומה לגבי משכנתא?
אם הקונה תלוי במשכנתא, חשוב לא להשאיר את הנושא לסוף התהליך.
הבנק בוחן את הנכס כחלק מהחלטת המימון, ושמאי מטעם הבנק עשוי להתייחס למצב הפיזי ולמאפיינים של הדירה. אם קיימים פערים בין הנכס בפועל לבין המסמכים, הם עלולים להפוך לרלוונטיים לתהליך.
לכן קונה שמסתמך על שיעור מימון גבוה לא צריך לחתום על העסקה מתוך הנחה שהבנק בהכרח יתייחס לדירה בדיוק כפי שהוא מתייחס אליה.
המטרה היא לא לנחש מראש מה הבנק יעשה, אלא לברר מוקדם ככל האפשר אם קיים נושא שדורש התייחסות מקצועית.
האם ההכנסה משכירות מצדיקה מחיר גבוה יותר?
לפעמים הכנסה גבוהה יותר יכולה להפוך את הנכס לאטרקטיבי למשקיעים. אבל לא נכון לתמחר דירה רק באמצעות הכפלת שכר הדירה במספר מסוים.
צריך להבין מה עומד מאחורי ההכנסה. האם היא יציבה? כמה עולה לתחזק את היחידות? מה תחלופת השוכרים? האם קיימות הוצאות מיוחדות? ומה יקרה אם הקונה הבא ירצה להשתמש בדירה כדירה רגילה?
בנוסף, דירה מחולקת לא תמיד פונה לאותו קהל של דירה משפחתית רגילה. לכן גם השוק שלה יכול להיות שונה.
כשבוחנים מה משפיע על מחירי דירות בתל אביב, חשוב להסתכל על מכלול המאפיינים ולא רק על ההכנסה הנוכחית.
למה לא נכון להשוות אותה אוטומטית לדירה רגילה?
נניח שיש שתי דירות באותו בניין ובאותו שטח. אחת משמשת כדירת ארבעה חדרים רגילה, והשנייה חולקה לשלוש יחידות קטנות.
למרות שהשטח דומה, מדובר בשני מוצרים שונים מבחינת הקונים שיכולים להתעניין בהם, אופי השימוש, ההכנסה, התחזוקה והאפשרויות העתידיות.
לכן מחיר למ”ר לבדו לא תמיד נותן תשובה טובה. גם עסקה שנעשתה בדירה רגילה באותו רחוב אינה בהכרח עסקת השוואה מושלמת לדירה מחולקת.
צריך להסתכל על הנכס כפי שהוא באמת.
מה צריך לבדוק מעבר לחלוקה עצמה?
בדירה להשקעה חשוב להבין גם את מצב הבניין ואת ההוצאות הצפויות. כמה יחידות פירושן בדרך כלל גם יותר שימוש במערכות, יותר שוכרים ויותר נקודות תחזוקה בתוך הדירה.
כדאי להבין מה מצב הצנרת, החשמל, חדרי הרחצה והמיזוג, ומה קורה ברכוש המשותף של הבניין. בניין שדורש עבודות משמעותיות בעתיד יכול להשפיע על התשואה האמיתית גם אם שכר הדירה נראה מצוין היום.
בנוסף, חשוב להבין את הסכמי השכירות הקיימים אם הדירה נמכרת עם שוכרים, את מועדי סיום ההסכמים ואת ההכנסה שמתקבלת בפועל ולא רק את ההכנסה שהמוכר מעריך שניתן לקבל.
ומה לגבי תחלופת שוכרים?
בדירות שמושכרות במספר יחידות יכולה להיות תחלופה גבוהה יותר מאשר בדירה שמושכרת למשפחה אחת. זה לא בהכרח דבר רע, אבל צריך להכניס אותו לחישוב.
כל תחלופה יכולה לכלול זמן ללא שוכר, תיקונים, פרסום, ניקיון והתעסקות נוספת. משקיע שמחשב תשואה רק לפי חודש שבו כל היחידות מלאות עלול לקבל תמונה אופטימית מדי.
לכן אני מעדיף להסתכל גם על ההכנסה לאורך זמן ועל ההוצאות, ולא רק על סכום השכירות ברגע מסוים.
ומה לגבי מכירה עתידית?
זו שאלה שמשקיעים לפעמים שוכחים לשאול בזמן הרכישה.
גם אם אתם קונים את הדירה כדי להחזיק אותה שנים, כדאי לחשוב מי יהיה הקונה הבא. האם מדובר בנכס שמשקיעים רבים ירצו? האם משפחה תוכל להחזיר אותו בקלות לדירה אחת? האם המבנה הנוכחי משפיע על האפשרויות העתידיות?
קנייה טובה לא מסתכלת רק על יום הרכישה. היא מסתכלת גם על האפשרות לצאת מההשקעה בעתיד.
מי צריך לבדוק דירה מחולקת?
בהתאם לשאלות שעולות, יכולים להיות מעורבים כמה אנשי מקצוע. עורך דין מקרקעין בודק את ההיבטים המשפטיים ואת הזכויות. אדריכל או איש מקצוע בתחום התכנון יכול לבחון את המצב התכנוני וההתאמה למסמכים, ושמאי יכול לבחון את המשמעות מבחינת השווי והמימון.
התפקיד שלי כמתווך הוא לא להחליף את בעלי המקצוע האלה. אני כן רוצה לזהות מוקדם שהחלוקה היא נושא שצריך לבדוק ולא לתת לקונה להגיע לחוזה כשהוא מסתמך רק על מה שראה בסיור.
זו גם אחת הסיבות שכדאי להבין איך לבחור מתווך בתל אביב ומה צריך להיות תפקידו בתוך תהליך הרכישה.
ומה מוכר של דירה מחולקת צריך לעשות?
אם אתם מוכרים דירה שמחולקת בפועל, כדאי להבין מראש מה מופיע במסמכים ולא לחכות שהקונה יעלה את הנושא.
אם קיימים היתרים, תוכניות או מסמכים רלוונטיים, כדאי לרכז אותם. אם יש פערים, עדיף להבין אותם לפני שהדירה מפורסמת ולדעת אילו שאלות עשויות לעלות מצד עורך הדין, השמאי או הבנק של הקונה.
מוכר שמגיע מוכן יכול להסביר בצורה מדויקת יותר מה הוא מוכר ולהימנע ממצב שבו עסקה מתקדמת יפה ואז נעצרת בגלל מידע שהתגלה באיחור.
איך דירה מחולקת יכולה להשפיע על המשא ומתן?
כאשר הקונה מגלה בשלב מאוחר שהחלוקה אינה כפי שחשב, הנושא יכול להפוך מיד לחלק מהמשא ומתן. הוא יכול להשפיע על המחיר שהקונה מוכן לשלם, על המימון שהוא יכול לקבל או אפילו על החלטתו אם להמשיך בעסקה.
לעומת זאת, כאשר המצב מוצג ונבדק מראש, המשא ומתן יכול להתנהל על בסיס מידע ברור יותר.
אני מעדיף שהקונה והמוכר ידברו על אותו נכס מהיום הראשון. לא מצב שבו המוכר מתמחר שלוש יחידות מניבות והקונה מגלה בהמשך שמבחינת המסמכים הוא בוחן דירה אחת במצב אחר.
שאלות נפוצות על דירה מחולקת בתל אביב
האם כל דירה מחולקת היא דירה לא חוקית?
לא ניתן לקבוע זאת רק לפי מה שרואים בסיור. צריך לבדוק את המצב הספציפי של הדירה, ההיתר, התוכניות והשימוש בפועל באמצעות אנשי המקצוע המתאימים.
האם כדאי לקנות דירה מחולקת כהשקעה?
זה תלוי בנכס, במחיר, בהכנסה, במצב החלוקה, במימון ובהוצאות. תשואה גבוהה על הנייר אינה מספיקה בפני עצמה כדי לקבוע שמדובר בהשקעה טובה.
האם בנק יכול לתת משכנתא על דירה מחולקת?
הדבר תלוי בנכס ובבדיקות הבנק. אם הרכישה תלויה במשכנתא, כדאי להעלות את הנושא מוקדם ולא לחכות לשלב האחרון של העסקה.
האם דירה מחולקת שווה יותר מדירה רגילה?
לא באופן אוטומטי. הכנסה גבוהה יותר יכולה להיות יתרון, אבל גם הקהל, הסיכון, מצב הנכס והאפשרויות העתידיות שונים. צריך לתמחר את הנכס לפי התמונה הכוללת.
האם העובדה שהדירה מחולקת שנים אומרת שהמצב מאושר?
לא בהכרח. משך הזמן שבו נעשה שימוש מסוים אינו מחליף בדיקה של המסמכים והמצב התכנוני.
מי צריך לבצע את הבדיקות?
בהתאם לנושא, הבדיקה יכולה לכלול עורך דין, אדריכל או איש מקצוע תכנוני, שמאי ולעיתים אנשי מקצוע נוספים.
לסיכום: בדירה מחולקת מתחילים מהבדיקות ורק אחר כך מהתשואה
דירה מחולקת בתל אביב יכולה להיות נכס מעניין מאוד למשקיע, אבל לא נכון לקבל החלטה רק לפי סכום השכירות שמופיע באקסל.
צריך להבין את המצב הפיזי, הרישום, התכנון, אפשרויות המימון, התחזוקה, השוכרים והיכולת למכור את הנכס בעתיד. רק אחרי שהתמונה הזאת ברורה אפשר להעריך בצורה רצינית את ההזדמנות.
אם אתם בוחנים דירה מחולקת או נכס להשקעה בתל אביב ורוצים לעשות סדר לפני שמתקדמים, ליווי אישי של אריה נכסים יכול לעזור לכם לזהות את השאלות החשובות, לחבר בין אנשי המקצוע ולנהל את תהליך הרכישה בצורה מסודרת יותר.
הצטרף לדיון